С настъпването на есента традиционно започва и така нареченият „кредитен сезон”, в който хората могат да се възползват от различните ипотечни промоции на банките. Ако сте решили да сте пряк участник в този „сезон”, www.fincity.bg, интернет порталът с информация, съвети и дискусии за всички финансови продукти, ще ви ориентира в митовете и фактите в ипотечното кредитиране.
Трябва да имам собствени пари, за да купя жилищеНе и ако става дума за малко жилище, при което самоучастието може да се покрие с голям потребителски кредит. Това позволява на много хора, най-вече с ниски възможности, да "влязат" на имотния пазар и да спрат с плащането на наеми.
Цената на потребителския кредит обаче обикновено е по-висока, а срокът на изплащане – много по-кратък. При този начин на закупуване на жилище самоучастието за имота трябва да е максимално 25 или 30 хиляди лева, т.е. оценката на купувания имот трябва да е не повече от 150 хиляди лева. Това естествено ограничава възможностите за ползване на кредит за ремонт и обзавеждане и прави операцията по-подходяща за придобиване на готови жилища.
Без доходи на светло не мога да взема кредит
Принципно е така, но повечето банки са достатъчно гъвкави, за да оценят разликата между 100% доходи на светло и частичното им изкарване на светло, което продължава да е масово. Ако фирмата, в която работите, има специални споразумения с банка за преференции, това означава, че тя би била склонна да признае неофициален документ от работодателя за истинската сума.
Освен това, някои банки имат специални кредити без доказване на доходи (срещу неофициален документ за истинската стойност на възнаграждението) на по-високи лихвени нива. Тези кредити позволяват срещу определени условия след време да се премине на стандартни условия и стандартна лихва.
Сега лихвите са прекалено високи, за да купувам жилище
Да, наистина лихвите са средно с 2% по-високи отколкото преди две години и вноските по кредитите са по-високи. Имайте предвид, че има и обратна зависимост – по-ниски лихви означава повече хора на имотния пазар и по-високи цени на имотите в ниския и средния сегмент. Така след време може да се окажете с по-евтино финансиране, с което да си купите по-скъп имот. Съветът на експертите е – ако сте сигурни в качествата на това, което искате да купите, по-добре не чакайте.
По-къс период на изплащане е по-добре
Обикновено така говори логиката като се види погасителния план и най-вече графата "общо върната сума на банката". При 20-годишен кредит от 100 хиляди евро при 7% лихва, начислените лихви и такси са около 90 900 евро, а при 30-годишен кредит на същата лихва – около 142 хиляди евро. Сумата за изплащане наистина набъбва сериозно, но в уравнението има едно незивестно и това е бъдещата инфлация.
В общия случай при очакване за по-висока инфлация дългото изплащане е по-добро. Във времена на ниска инфлация парите "запазват" стойността си по-дълго и реално изплатената сума в днешна равностойност е по-голяма.
Освен всичко друго късите срокове и вървящите с тях високи месечни вноски могат да влошат сериозно начина на живот на едно семейство. С две думи, имате проблем, ако се опитвате да изплащате кредит за 10 години, ако сте на 30 години и това отнема 60% от реалните доходи на домакинството. Нормалният процент е до 30-35%.
По-добре потребителски, отколкото ипотечен кредит
Ипотечният кредит позволява по-дълъг срок и много по-ниски вноски. Така, че ако се колебаете дали да вземете ипотечен или потребителски кредит за започване на сериозен ремонт, собствен бизнес или придобиване на друг имот, помислете добре.
Един пример: 30 хиляди лева за 7 години се изплащат с месечна вноска около 500 лева на месец, а при потребителски срещу ипотека за 20 години – 224 лева на месец. Свързаните такси и опасността от отнемане на жилището, което служи за обезпечение, винаги остава, но от друга страна 224 лева месечно се изплащат много по-лесно отколкото 500 лева. Дори да останете временно без работа, ипотечният кредит може да се изплаща много по-лесно, отколкото потребителския.
Преценете сами кое е по-подходящо за вас и вашите планове за бъдещето.
Ако нямам пари за месечната вноска, оставам на улицата
Така е, защото спазването на договора за кредит и плащането на вноските е изключително важно. Важно е обаче да се знае, че банките не искат да придобиват жилища и всяка от тях е готова да предоговори (естетсвено, срещу такса "предоговаряне") погасителния план, ако в даден момент кредитополучателят е временно без работа, в майчинство или има други затруднения.
Най-грешната практика е кредитополучателят да се крие и да спре плащане – тогава банката няма друг избор освен да задейства всички законови процедури по вписване на кредита в регистъра на необслужваните кредити и оттам нататък отнемането и продаването на имота е повече от неизбежно.
Ипотекиран имот не може да бъде продаден
Това съвсем не е така. Докато имотът е ипотекиран, той наистина не може по обичайния път да се прехвърли на купувача. Но с парите, получени от сделката, се заличава ипотеката и имотът става собственост на купувача.
Другият начин е, ако новият собственик желае да продължи ипотеката, да замести стария собственик като страна в договора (естествено, ако отговаря на условията на същата или друга банка за получаване на кредит). Напоследък на българския имотен пазар такива сделки не са рядкост и ще стават все по-чести, тъй като всеки трети имот се купува с кредит.
Ипотеката е нещо прекалено сложно и времеемко
Действително, ако човек е решил да вземе кредит, ще трябва да се сблъска с банкови служители, оценители, застрахователни компании и най-различни служби, откъдето да си набави необходимите документи за кредита. Освен значителното губене на лично време, най-вероятно ще имате и колебания при избора на правилната банкова оферта.
За да избегнете тези проблеми, е най-добре да се обърнете към кредитен консултант, който ще ви упъти коя е най-подходящата оферта в момента, ще ви помогне в попълването на документите и ще ги занесе вместо вас в банката. А най-хубавото на тази услуга е, че е напълно безплатна – също като при застрахователните брокери.
За ипотечен кредит трябват съкредитоискатели
Банката ще ви поиска съкредитоискател, само в случай, че доходите ви не са достатъчни, за да получите исканата сума. По принцип българските граждани стават все по-внимателни в поръчителство и съкредитиране, така че по-добре направете всичко възможно, за да избегнете това, като си осигурите достатъчно доходи за доказване пред банката, дори това да означава плащане на повече данъци и осигуровки.