Във времената на активни банкови промоции и оферти за изгодни кредити, специализираният кредитен консултант FinCity ви предлага кратък коментар на най-използваните послания в кредитирането, прочетени през погледа на клиента.
Промоционален лихвен период за една или две години
Идеята на тази оферта е към датата на кандидатстване за ипотечен кредит, за срока на промоцията, месечните Ви вноски да са по-малки! И тъй като "безплатен обяд" няма, лихвеният период (ЛП) за остатъчния срок на кредита е завишен с направената от банката отстъпка в промоционалния период, така че да я компенсира и в крайна сметка често дори оскъпява кредита. Тази оферта има някакъв маркетингов смисъл, с цел да се намали тежестта върху бюджета на домакинството в началния период, когато то има допълнителни разходи за довършване и обзавеждане на жилището.
Нашият съвет е да прибягвате до този вариант на погасителен план по-скоро когато очаквате положителна промяна в размера на семейните доходи, иначе този "облекчен" период може да Ви изиграе лоша услуга.
Фиксиран лихвен процент за една или две години
Идеята е похвална, доколкото това Ви прави предсказуем и сигурен размера на вноските за този период. Като цяло обаче прилаганият ЛП за остатъчния срок също компенсира "промоционалния период" и не рядко оскъпява кредита в края на периода му. Този вариант е за предпочитане, защото за разлика от предишната оферта Ви фиксира размера на вноските за промоционалния период. Тази екстра липсва в предходната оферта, където ЛП е плаващ.
Променливи или фиксирани лихви?
Към момента НЯМА оферта с фиксиран ЛП за какъвто и да е вид кредит, като ипотечните кредити са може би най-далеч от тази идея! Фиксираният лихвен процент е своеобразна форма на писмено съгласие за единомислие в очакванията на Кредитор и Кредитополучател за движението на пазарните лихвени равнища в една или друга посока, за срока на сделката. Ако пазарните лихвени равнища се изменят надолу от фиксирания лихвен процент, то губи Кредитополучателят, ако същите тръгнат нагоре, то обратното, негативите от това движение са за сметка на Банката.
Плаващ лихвен процент
Към момента на пазара на ипотечни кредити, и не само, има три варианта на ценообразуване на лихвените проценти:
– Базов лихвен процент на банката + фиксирана надбавка
– Euribor или Sofibor в зависимост от валутата на кредита + премия + фиксирана надбавка
– Euribor или Sofibor в зависимост от валутата на кредита + фиксирана надбавка
В първия случай това би означало, че лихвеният процент по ипотечния Ви кредит от 8.55% = (БЛПБ 6%) + (фиксирана надбавка от 2.55%). БЛПБ се образува по методика приета от УС на Банката, като същата е хем резонна, хем подлежи на промяна с решение на УС в удобно на банката време. Предимствата на тази оферта са в ниския размер на фиксираната надбавка и ако презумпцията за разумност в образуването на БЛПБ е винаги налице, то в средносрочен план тази оферта ще доведе до намаляване на лихвения процент по кредита Ви.
Във втория случай лихвеният процент по ипотечния Ви кредит от 8.55% = (3м Euribor 0.94%) + (премия 2%) + (фиксирана надбавка от 5.61%). Тази оферта комбинира предимствата и недостатъците на другите два варианта, като 3м Euribor със сигурност ще расте, рисковата премия е в компетенциите на УС на Банката, а фиксираната надбавка остава значителна.
В третия случай лихвеният процент по ипотечния Ви кредит от 8.55% = (3м Euribor 0.94%) + (фиксирана надбавка от 7.61%). Тук ценообразуването е възможно НАЙ-прозрачно, НО, предвид много ниските нива на Euribor в момента, потенциалната възможност той да нарастне в следващите 1-3 години е много голяма. Тоест, тъй като променливата ще расте, а фиксираната надбавка е много голяма, това означава, че вероятността лихвата по кредита ви да нарасте е значителна.
Обобщение: Добрата новина е, че „никой не е по-голям от пазара…” и очакванията за още по-ниски лихви в следващите 3-5 години са реални. Лошата е, че макар да имате право ВИНАГИ, ако при значителна промяна на пазарната конюнктура поискате от банката предоговаряне на лихвения си процент, то това ще ви струва определена такса за предоговаряне. В общия случай, ако новият лихвен процент води до намаляване на месечните Ви вноски, така че таксата, която ще платите, се изплаща в рамките на 6-12 месеца, може би си струва да го предговорите сега. В обратния случай е може би по-добре да изчакате още „малко”.
Намяляващи или анюитетни вноски
Категорично погасителният план с намаляващи вноски е математически по-изгоден, тъй като размерът на платените лихви в края на периода е значително по-малък. НО, винаги трябва да се има предвид, че в този случай натоварването като размер на вноските е в началото на периода и размерът на вноската се изравнява с тази на Анюитетния вариант чак след седмата година! Казусът с намаляващите вноски поставя и още един много съществен въпрос – изискването на банката към доходите е значително по-голямо.
На практика под 5% от всички ипотечни кредите са с намаляващи вноски.
Гратисен период
Моля имайте предвид, че понятието „гратисен период” важи само за главницата по дълга Ви. Тоест през гратисния период Вие продължавате да дължите и плащате начислените лихви. Гратисният период има смисъл, когато погасителният план е с намаляващи вноски, а ако ползвате анюитетни вноски, където преобладаващата част от вноската в началото на „живота” на кредита са лихви, ефектът от гратисния период е минимален.
Срок на усвояване
Това е срокът след подписване на договора за кредит, в който имате право да усвоите отпуснатите Ви средства. След изтичането на този срок принципно губите право да ползвате неусвоената част от кредита. За срока на усвояване често се начислява % за „ангажимент”. Сроковете за усвояване са: до 1 месец за целевите ипотечни кредити, до 3 месеца за универсалните ипотечни кредити и до 12 месеца при кредитите за строеж. На практика има и изключения от това правило, а и при евентуалното изтичане на този срок, в общия случай той се удължава с Анекс към договора за кредит.
Пакетни предложения
Внимание: Всички рекламирани оферти за ЛП са валидни само ако са изпълнени едно или няколко допълнителни условия! Към момента почти няма необвързана с „пакетни” услуги банкова оферта. Такива допълнителни услуги са: от 1 до 5 комунални плащания, превод на работна заплата, периодичен превод, интернет банкиране, минимален депозит, дебитна и/или кредитна карта и т.н. Изпълняването на едно или всички условия Ви намалява лихвения процент по кредита, като при всички случаи рекламираният ЛП е онзи с изпълнени всички условия!
ЗАДЪЛЖИТЕЛНОТО изискване за превод на работна заплата за всички видове кредити де факто силно ограничава последващото Ви кандидатстване за друг вид кредит в друга банка!
60-70-80-90% финансиране
В зависимост от местонахождението и вида на строителството Банките финансират от 50% (за панелни жилища) до 85% от стойността на имота за монолитно и тухлено строителство. „Стойността” на имота, върху който се прилагат тези критерии, се определя от ПО-НИСКАТА, от Пазарната стойност и Цената по предварителен договор.
Пазарните оценки се правят от предварително одобрени от банката и лицензирани пазарни оценители.
Тъй като най-ценното качество на всеки свободен пазар е да се саморегулира, в много редки случаи тези две стойности се различават драстично в едната или другата посока.
Кредити и Централен Кредитен Регистър – ЦКР
На въпроса: „Имате ли текущи кредити?” винаги трябва да се отговаря, имайки предвид всички видове покупки на „разсрочено плащане”, които сте направили. Или с други думи това са всичките ипотечни и потребителски кредити, овърдрафти, кредитни карти, сключените договори за лизинг, стоковите кредити за телефони, фотоапарати, телевизори и т.н. Имайте предвид, че ако до скоро това беше въпрос на коректност, то от 01-01-2010г. данни за всичките Ви дългове се публикуват в Централния Кредитен Регистър. Пропускът да декларирате наличието на дадено задължение може да Ви коства отказ на иначе „одобрен” нов кредит!
По принцип всеки месец, между 1-во и 5-то число, всички търговски банки (ТБ), лизингови компании и небанкови финансови институции подават данни за „кредитните си портфейли” към края на изминалия месец. Тази информация се обработва и форматира от БНБ, като същата се публикува до 15-то число на текущия месец. Информацията в ЦКР е конфиденциална и до нея имат достъп САМО имащите право да работят с такава информация, а именно ТБ и лицензираните небанкови финансови институции.
Акт 14, Акт 15 и разрешение за ползване (акт 16)
Офертите на банките за ипотечно кредитиране са насочени към имоти с МИНИМУМ акт №14 (заверено и констатирано с протокол от общинската администрация завършване на сградата в груб строеж или с други думи постигнато строително ниво корниз и било, съгласно чл.181, ал.2 от ЗУТ). В момента сделки за покупка на право на строеж „на зелено” НЯМА. Теоретично те са възможни с предоставянето на друго съществуващо и достатъчно обезпечение!
Нормалната структура на плащане по предварителен договор за покупко-продажба е:
– 10% – капаро при подписване на предварителния договор, като обикновено самият договор служи за разписка за това плащане.
– 50% – при достигане на кота „било” – акт №14
– 20% – при завършване на обекта и подписване на акт №15
– 20% – при представяне на Разрешение за ползване
Подобна структура на плащане кореспондира с реалностите на пазара и съответно е добре приета от банките. По-голям размер на плащане на Акт №14 е възможно само по абсолютно изключение.
Срок на кредита и Комисион за предсрочно погасяване
Различните банки имат различни лихвени проценти за ипотечните кредити до 10 и над 10 години. Съждението, че по-късият срок е по-изгоден поради по-малкия размер на платените лихви е вярно, но доста умозрително! Първо, по-късият срок поставя по-сериозни изисквания към признатите нетни доходи, а в момента банките са доста консервативни в това отношение. Второ, ако кредитът е с 0% такса за предсрочно погасяване, по-късият срок, респективно различните лихви се обезсмислят. Ползвайки максимално допустимия срок на кредита при 0% за предсрочно погасяване, получавате ПРАВОТО да погасите частично или пълно кредита си, когато намерите за добре, при нулеви разходи. Обратното означава ЗАДЪЛЖИТЕЛНО да плащате всеки месец, в пъти по-висока вноска и разбира се да го погасите предсрочно в удобен момент. Моля, имайте предвид, че е много по-разумно да си оставите правото на избор колко дълго ще обслужвате кредита си, преди да го погасите предсрочно, без това да означава прекомерно натоварване на месечния Ви бюджет. Неопределеността на бъдещето прави този избор по-рационален.
Нулевият % за частично или пълно погасяване на кредита е възможен САМО, ако е със собствени средства, тоест не важи, ако рефинансирате кредита си в друга банка.
Задължителни застраховки
Задължителните застраховки при ипотечните кредити са застраховка „Имущество” и „Живот” в полза на банката кредитор. Новото при застраховките е застраховката „Безработица”, чиято идея е при промяна в трудовия статус на клиента Застрахователят да поеме изплащането на месечните вноски за шест месеца, докато успеете да си намерите нова работа! В редица случаи една или всички тези застраховки са включени директно в офертата на банката и тя има грижата за тяхното издаване и подновяване. В обратния случай е важно да намерите най-подходящата застрахователна оферта и да имате грижата да подновявате изискваните застраховки всяка година и в срок. Застраховката „Живот” за суми над 100,000 лева е придружена с медицински прегледи и при негативно лекарско становище за определени рискове, застрахователят може да откаже издаването на полица, респективно Банката може да Ви откаже кредита. Тези случаи се решават с привличането на солидарни длъжници в договора за кредит.
Заключение
Със сигурност този „речник” не изчерпва цялото разнообразие и варианти на взаимоотношенията КРЕДИТОР – КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛ. Неговата цел е да подскаже нуждата от допълнителна информация за вземането на правилно решение.
Професионален кредитен консултант е онзи, който може да преведе всеки клиент през процеса, като намери неговия микс от банкови продукти и услуги, които не превръщат банковия кредит в тежест за семейството.