Защо Airbnb не е това, което беше

Airbnb знае добре колко много хора са недоволни от работата ѝ. Главният изпълнителен директор Брайън Чески наскоро призна „десетките хиляди“ оплаквания в социалните медии относно нарастващите цени на предложенията в платформата. Местни общности и професионални съюзи недоволстват от нея. Вече нищо не е същото като в ранните дни на Airbnb.

Разходите на домакините, които предлагат имоти в Airbnb – такива като жилищна застраховка, данъци върху имуществото и разходите за труд за почистване и поддръжка – са се покачили осезаeмо на фона на периода на висока инфлация. Мрежата е пълна с оплаквания от платформата.

Темите най-често гравитират около снимки, които не отговарят на ситуацията в действителния имот, екстремни изисквания и правила на домакините, скрити камери, безцеремонно анулиране на резервациите и др. Има даже няколко града, които са наложили фактическа забрана, като например Ню Йорк, един от най-големите пазари на Airbnb в САЩ.

Различна сметка

И все пак Airbnb, която стартира през 2008 г., в момента прави повече пари от всякога. Резервациите достигнаха исторически връх по-рано тази година. Компанията спечели почти $2 милиарда печалби през 2022 г. Цената на акциите на Airbnb също се повиши драстично от нивото, в което беше в края на миналата година.

Целият този успех е част от проблема на компанията. Това, което започна като закачлива идея, предлагаща достъпна алтернатива на хотелите, сега превърна Airbnb в мишена за законодателите и магнит за критиците. Airbnb може и да не се срива, както предричат някои анализатори, но сметката е различна за фирмата и за нейните домакини – а това е екзистенциален въпрос, тъй като ще определи какво предлага платформата и накъде ще отиде оттук нататък.

Как се стигна дотук?

Пътят на Airbnb до това положение е интересен. Covid-19 беше огромен удар за туристическия сектор, тъй като блокировките намалиха предлагането на краткосрочни наеми. Едновременно с това хората започнаха да искат повече пространство извън гъсто населените градове. Мнозина купиха или наеха къщи по села и махали.

Междувременно идеята, че човек може да забогатее, като стане домакин в Airbnb – мечта, подобна на „треска за злато“, която спомогна за успеха на компанията през 2010 г. – намери нова популярност в социални медии като TikTok, Reddit и YouTube. Новите домакини бяха насърчени от това колко бързо се възстанови търсенето. Пътуванията се възобновиха, но много от тях се концентрираха върху „селските“ дестинации, където социалното дистанциране беше по-лесно.

Предлагането не успя да навакса достатъчно бързо и цените на Airbnb скочиха. Всякакви хора видяха шанс и купуваха имоти, за да ги превърнат в жилища за краткосрочни наеми. Между средата на 2021 г. и средата на 2022 г. броят на новите домакини на Airbnb е скочил с над 50 процента. Растежът е най-голям в малките градове.

Разширяването обаче не е изцяло положителна промяна. В някои случаи Airbnb бързо промени характера на тези квартали: от жилищни райони те се превърнаха в туристически кътчета. Наводнението от нови домакини означава, че по-малко участници могат да печелят добри пари. „Сега пазарите са напълно пренаситени“, казва Мелъди Райт, основател на компанията за ипотечни стратегии и технологии Huringa.

Междувременно излишното предлагане не доведе до по-ниски цени. Мълвите за лоши преживявания в Airbnb продължават да валят. Голяма част от оплакванията са свързани с таксите за почистване. Много имоти се предлагат с такава такса, но тя може да съставлява около една четвърт от общата цена, която гостите плащат.

Крайният резултат от всичко това е, че резервациите намаляват и  домакините имат причина да се опитат да повишат цените, за да компенсират спада. Това кара гостите да се връщат към избора на хотели.

Друг вариант е търсенето на най-евтините оферти в Airbnb, които обаче традиционно се управляват от по-големи, „професионални“ домакини, които могат да си позволят да намалят цените по начини, които не са силите на малките домакини.

Ако домакините се опитат да намалят тарифите, за да привлекат повече резервации, пак може да не успеят да реализират печалба. „Както за госта, така и за домакина това просто вече не е добро предложение“, казва Райт. Единственият печеливш, изглежда, е Airbnb.

Какво правят градовете

Градските общности и власти също вече имат особено отношение. Airbnb започна като гъвкаво, „социално“ изживяване – от хора за хора, за разлика от хотелите, но това усещане за човечност почти изчезна. Домакините в Airbnb днес често са професионалисти, които възнамеряват наемите да бъдат тяхна основна работа и източник на доходи.

Новите домакини често предлагат цели жилища, вместо да споделят собствения си дом. Мнозина създават фирми, наемат служители или използват услугите на професионални компании за управление на имоти. По-голямата част от Airbnb офертите се управляват от домакини с множество обяви.

Това постепенно изкривява жилищния пазар и в много части на света води до скок на цените на наемите. Краткосрочните наеми ограничават предлагането на жилища, които иначе биха били достъпни за жителите. Това важи и за големите, гъсто населени градове, и за по-малките селища.

В мрежата се формират все повече граждански групи, които са настроени срещу Airbnb. Оплакванията им са подобни: те не искат по-високи наеми и цени на имотите. Освен това не искат да бъдат заобиколен от шумни гости, дошли чрез Airbnb, в резултат на което районите им се изпълват с шумни тайфи от непознати хора.

Тук-там даже и профсъюзи се обаждат. В САЩ, на фона на повсеместен недостиг на учители, например, училищата се борят да привлекат преподаватели, защото много от тях не могат да намерят достъпни жилища в района.

Градските власти се намесват

На фона на всичко това идва и нова тенденция: градските власти вземат мерки за регулиране на бизнеса на Airbnb. Нищо чудно, като се има предвид, че самата компания старателно се бави със саморегулирането.

Ню Йорк, Сан Франциско, Лос Анджелис и Хонолулу са сред големите градове, които наложиха ограничения за краткосрочното наемане с различна строгост. В Ню Йорк домакините вече трябва да регистрират своите краткосрочни наеми, изброени на сайтове като Airbnb. Това засилва прилагането на съществуващите закони за краткосрочни наеми, включително такъв от 2016 г., който позволява на един домакин да посочи само един адрес в Airbnb и забранява престоя от по-малко от 30 дни.

Сан Франциско и Портланд имат подобни политики: „един домакин, един дом“. Проучване, проведено от Ралф Сийбърт и Зайян Уей, професори в Университета Пърдю съответно по икономика и мениджмънт, установи, че политиката намалява наемите и стойността на жилищата в тези градове средно с 3 процента.

„С ограничението хората спряха да купуват имоти от местните пазари или върнаха повече имоти обратно на пазара за дългосрочни наеми“, казва Уей. Той очаква новият закон на Ню Йорк да има значително въздействие върху наемите и стойността на жилищата.

Други градове изискват домакините да регистрират своите краткосрочни наеми и да плащат такса. Все пак те не поставят изискване за пребиваване или ограничения колко дълго имотът може да бъде отдаван под наем през Airbnb.

Ами сега?

„Икономиката ще спечели тук“, казва Ланс Ламбърт, жилищен експерт и редактор на сайта за анализ на недвижими имоти ResiClub. Домакините, чиито цени са твърде високи, няма да получат необходимия брой резервации, за да бъдат печеливши, и биха могли просто да излязат от пазара за краткосрочни наеми.

Въпреки това Airbnb продължава да настоява за присъединяване на повече домакини. Това е основната цел на писмо на акционер, публикувано по-рано тази година, когато компанията заяви, че иска да превърне домакинството в нещо „масово“. „Вижте техните отчети за печалбите – единствената им стратегия е увеличаване на списъците в платформата“, казва Райт.

Това работи, но също така изостря борбата на домакините да останат в бизнеса. Повече обяви, докато търсенето се забавя, може да означава по-ниски цени на нощувките, но дори цените на Airbnb да се понижат, няма индикации, че гостите някога ще се върнат към по-евтината и по-уютна алтернатива на хотелите.

„Икономиката за Airbnb и за домакините е много различна“, казва Ламбърт. За компанията вероятно е добре да има възможно най-много хостове. За домакините е точно обратното.

Това е предсказуем път, наблюдаван сред някои от най-големите технологични компании от последното десетилетие, такива като Uber или Netflix. Отначало достъпността и удобството спечелват клиентите, а после услугите се влошават, пък компаниите повишават цените си.

„Когато Airbnb се появи, всички мислеха, че ще убие хотелите“, казва Ламбърт. „Е, сега те се превърнаха в хотели“.